哇，谢谢mm这么详细的回复！
投资小白我还有几点不明白的地方，请指教！
现在的情况下，mm的意思是不建议买入房子吗（因为房价上涨过快过热）？
还有下面这段算回报的，我也看不大懂也，（8%-4%）×3是什么呢？
“如果使用贷款，比如25%的downpay，四倍的杠杆。假设4%的利息。
如果自己管，就是8%+(8%-4%)*3=20%。相对于你的downpay，一年有20%的回报”，


太感谢啦

还有关于租金，我总觉得我周围的房子租不到1%这么高的比例，寻找好租的房子mm有什么窍门吗？谢谢mm

不好意思，直话直说了，我没去validate你的数字，不过看了房产那块我的结论不是要学会自己管理，而是要选择贷款买房。全款自己管理收益8%， 贷款自己管理20%， 贷款找人管理14%。 如果是我自己的话，我可能会选14%, 如果是贷款，net cash inflow一处房产一年$5k的话，6%只有300块，如果是10处房产的话，一年才3000块的差别。如果一个人全职工作又同时管理10处房产1年才省3k有点儿不太划算的赶脚，不知道我是不是哪儿算错了啊

re这个，可以分享一下怎么挑选投资房么？我也想买一个，不过主要是想leverage一下股市的收益。我觉得房产投资的一个好处是避税，mm好像没提到这点？就我自己现在来讲，除了股票和401也没什么投资，所以做个表也没什么看头，但我也打算diversify一下投资方式。

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1555674&postid=61408366#61408366]42楼feifeitf的帖子[/url]

我最近不打算买房是因为，前两年买房，我能找到靠租金有15%汇报的房子。这两年，房价上涨的速度超过房租很多。如果现在还想要15%-20%的回报率，很大程度要赌appreciation，我觉得不稳定，不可靠。

杠杆的计算如下：
假设房价是100K，全款的年回报是8%，贷款利率4%，25%的downpay就是25K。
那么使用贷款的汇报率是：
(100K * 8% - 100K * 75% * 4%) / (100K * 25%)
= (4 * 8% - 3 * 4%)
= 8% + (8% - 4%) * 3
上面第一部分的8%是你的downpay产生的直接年收益率，
后面的 (8% - 4%) * 3 是使用杠杆产生的额外收益率（如果贷款利率大于汇报，那么就是额外的损失了）

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1555674&postid=61408501#61408501]43楼feifeitf的帖子[/url] 这两年是不好找了。 前两年，机会多，靠租金就能有20%的收益率

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1555674&postid=61412045#61412045]44楼兔子等着瞧的帖子[/url] 不太明白：“net cash inflow一处房产一年$5k的话，6%只有300块，如果是10处房产的话，一年才3000块的差别。” cash flow和income statement，是不是有点混了？

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1555674&postid=61412215#61412215]45楼兔子等着瞧的帖子[/url] 买房避税的好处肯定有。 但是，里面的学问太深了。我也还只是在摸索阶段，害怕误人子弟。