第一重魔力：现金流
本文认为，现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。所谓现金流，指的是投资房的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每间房每月现金流至少要达到 $100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这些现金流盈余看似不多，涓涓之水，也能汇成大河。每添一处出租物业，您的现金流就越高，购入下一物业的速度就越快，就能获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的现金流，好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下个月初它又自动鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？
现金流与很多因素有关。全款买房肯定能保证获取正向的现金流，因为您没有贷款，不需要每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是用了杠杆之力依然能够实现的，即假设贷款至少 80%，首付不超过 20% 。另外，好学区好地段的好房子现金流差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部地区现金流好。
积累能实现现金流的投资房，能够让您熬过房地产萧条的寒冬，让您永远立于不败之地。原因很简单：如果您的出租房每个月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不用贱卖资产，反正每个月都在赚钱，持有下去就是晴天。所以我认为，现金流是房地产投资的生命线！

第二重魔力：自然增值
房地产投资的第二重魔力就是自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本原因就是通货膨胀：既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，而且上涨绝对数量很大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入 （20 x 150,000 x .0317 = $95100），这足以取代一份全职的工作，让您躺在海滩上，什么也不需要做。想远一些，如果您积累了 100 套这样的出租房，100 x 150,000 x .0317 = $475,500，光是增值就足以让您跨入[url=http://blog.al.com/wire/2014/05/who_are_the_1_percent_irs_data.html]美国 Top 1% 行列[/url] 。增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者 HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是您的朋友。

第三重魔力：租客偿贷
房地产的第三重魔力是租客偿贷（或以租养房，The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的一切开支均由房客支付。我这里讲的以租养房，具体指的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低您的征税基础。而偿还的本金的部分其实就是您的利润， 本金付清之日，就是您完全拥有这套房产之时。
我们知道，购置一个出租房，业主通常只支付20%左右的首付，其余80%为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也赚到了，因为您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部分的利润拿出来购入更多房产，而所欠贷款仍然由未来的租客帮您偿还，如此往复，这就是为什么清琦在《穷爸爸、富爸爸》一书中反复强调为什么要购入资产（以及资产和负债的真实区别）。另外，重新贷款拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable event) ，无需交税；仅此一点， 401K 之类的退休金甩出好几条街去。

第四至第六重魔力分别是杠杆之力与强制增值，全文请见：[url=http://www.chiwapian.com/2015/01/03/six-pillars-of-real-estate-investing/]http://www.chiwapian.com/2015/01/03/six-pillars-of-real-estate-investing/[/url]

现金流的本质就是扣除了所有费用以后还能有结余，房产税只是支出的一个方面而已。换句话说，房产税再高，也是租客帮你埋单，30年后房子房子依然归你。杠杆的力量、租客还贷、强制升值这些魔力并不会因为房地产税还是其它费用的高低而失效。

另外，德州是个好地方，房地产市场主要看人口和工作机会的增长，而这两方面是任何其它州不能匹敌的。