首先 大家常说的要不要买flood insurance 一般就是指fema flood insurance 这算是很多人参考的重要参照标准 不幸的是 fema作为国家一级的机构 更新换代很慢 区块也非常粗略 很多时候不是这个地方没事 而是1）fema没有足够精细的模型证明有事 2）有但是fema下一次更新到这个区需要10年以后 这种并不少见 我主要负责的几片区都是后者

另外 模型都是在之前收集的雨水数据基础上建立的 随着气候变化 极端天气越来越多 另外在上一代数据收集时 恰逢历史上的干旱期 很多地区的雨水数据过时是很严重的

以我在的区举例 现在的设计标准atlas14 100年可以和之前tp40的500年类似 而大部分city道路的设计标准是10年不积水100年不淹可住人的房子 很显然以前符合标准的道路现在很可能就是不太够了 这也就是根本上为什么大家会经常看到道路积水 远大于1/10的概率

大部分时候 100年的洪水标准并不是City道路设计的指标 因为已经ponding上来了 限制高度的其实是能否流入下一片区域的overflow elevation 而这部分往往不在公路上 所以即使道路偏老经常积水 房子却不一定有事

但是如果附近有施工 re grading可能会影响这个elevation 这个要自己留意 发现原本低的地方陡然抬高 可以联系City verify

另外一个flood上涉及的概念 就是duration

flash flood或者passing by 对房子的影响远远小于几天被浸泡在水里 所以通常临湖临河的property 真正的concern不在下雨的时候 而是雨后水量汇聚到一起的时候

临河的房子还需要注意上游的水坝 每年秋季水坝都会放水到过冬水位 这时候如果再下几次雨 就很麻烦了

后面有mm提到了redfin的flood factor 它们是基于first street foundation的算法 局限部分是这类national的层面还都是fema based为主 精度低 往往只看大型水体 湖泊河流海岸一类的 而往往影响我们普通人更多的是street flood backyard ponding

他们的好处在于 采用的是30年算法 也就是说30年内发生flood的几率其实是1-30年内每年都不发生flood的几率 100年flood发生的概率叠加在30年上 远远大于1%

不靠水的房子是不是绝对安全呢？高处的房子是不是一定安全呢？低处的房子一定有事吗？只能说 case by case 好在这些都是public accessible infor 你所在城市的City engineer 所在water district的administer 都有义务回答这些问题 不是绝对肯定有事没事 而是告知相应风险大小 以及是否有相对容易的解决办法 我每个星期都会回答类似的resident question 以下是我经常提醒居民和朋友的

1）如果附近有施工现场 施工结束后请检查catch basin的liner是否移除 这个非常重 需要专业人员 外边看起来像塑料布 本身就是一个漏斗 施工时候防止水土流失堵系统 但不移除的话基本上这个catch basin就堵住了 那周围本来没事的房子也可能会有事

2）处于低洼地区的公园 学校 操场 球场 教堂 parking lot 政府的地 湿地 都是设计上首选的蓄水区 下雨的时候能避开就避开 雨水是设计去那些地方的 附近道路积水会比一般的深 半ft的深度就不能步行了 1ft深不能行车 请不要take这个risk 不值得 同理 住在附近的房子 也是有同样的问题 买的时候要斟酌能否接受

3）高处的房子一定没事吗？不是的 更多的是看水能不能排下去 如果房子高 但local scale的地势是环形的 也可能trap water 买房子看看有没有明显的ditch排水 ditch上有没有high point阻止水流 后院是否有足够的slope 但不是太陡 门口的街道走势是把水引过来还是送下去 离大的道路（通常trunk system需要双行线的路宽）距离长短 中间有没有hump。。。这些比房子本身的高低更重要

4)如果前房主良心大大的 写了进过水 已经fix了 只有一次 etc不要碰 不是说咱不相信人家 气候只会越来越极端 城市发展密度只会越来越大 以前进过的水 以后基本上都会找回来的 时间问题

冬天下雪多的地方 还要注意Spring flood 就是snowmelt 这种其实很容易发生 春天土壤封冻吸收不了很多水 一冬天的积雪在短时间融化 如果附近的水体没有outlet 就是一般来说的死水 那么Spring flood往往比夏天还严重 同理 如果积雪堆在院子里 也请堆在容易流走的地方

说到昨天有个人问的creek again case by case 河流是堆积泥沙还是水土流失 可以看看最近30年的卫星图 趋势就比较明显了 但是这种level的 其实City往往会管 加固堤岸 在上游设巨石阵之类的减速 不妨和City engineer聊一下 他们其实很希望得到居民的反馈和认可

很多人喜欢新房子 除了省心 还有一个问题就是新建房必须满足最新flood elevation标准 在我们这片的老区 很明显能看到新房子地基比较高 新开盘的小区 也是要满足足够的储水pond 才能盖房子 不过我也经常提醒打算买新房的朋友看看以前这个区是什么 附近有wetland landlocked pond不要 地上水是明枪易躲 地下水是暗箭难防

很老的区 还有一个问题就是combined sewer，也就是雨水和污水通用一个下水系统 中西部芝加哥城区就是一个例子 这种区排水能力有限 往往trunk system不够大 下雨大了会有sewer water back up

同理 如果房子前屋主没有做inspection 自己装French drain接到了sanitary water管路里 也是一样 而且这个比较隐蔽 房检不一定看得出来

老房子的French drain 有时候是clay管子 会塌掉 也容易被树根破坏 所以不是说装了French drain就高枕无忧了 有这方面concern的可以请人拿摄像头看看 如果City正好要翻修道路（一般30年左右）就可以和City联系一起翻修系统 管路会tie in更好

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