文441，杂谈108。下文再讲案例。

2021年底，我发表了《以小见大：日本房价未必会涨（投资日本房产故事3例）》（文416）一文。里面讲了3个日本房产投资的故事。

一客户，就日本投资房产的事情，找我咨询三次，总共4套房，1套是自住类别，其余3套是投资类别。全部被我否决。涉及投资的三套房都是一个方向。不会升值。会亏钱。

当时说：“原因可能有几点：1日本整体房价的原因。2因为这三套房都是福冈的，所以也可能是福冈的特点。比如她说的原因。3也有可能和整体无关，就是这三套个例的巧合。”

最近此人又问投资，两例日本房产投资。一例在茨城县，从房东手里买。一例在埼玉县，参与拍卖。都是在东京附近。巧合的是，此两次又都是亏钱之意。

2022年2月6日，此女子问4500万日元买日本埼玉県……房子投资会赚钱吗？经过规矩和我的分析，最后我给的结论是：

1 很遗憾，这个投资很难赚钱。容易亏钱。容易头疼。

2 赚钱因素看似有点，但是不给力，力度太小，无用。而破财因素也很明显，还不小。所以综合下来，这个投资赚钱是很难的。

3 而且有很头疼很麻烦的风险。有可能到时候会出租不利，就头疼了。总之可能性很多。但是结果是麻烦，头疼。

4 建议直接回避。

2022年2月7日，此女子问出2000万日元买日本茨城県……的房子投资能不能賺钱？最后我给的结论是：

1 这个投资还是不行啊。风险很大。

2 勉强说有一点点赚钱的因素，但是风险极大，出问题的可能性极大。而且出问题是突然就出的问题。我认为这个不值得冒险。不值得。你可以关注下这个信息。

3 也有可能是说你出这个价格买不到，能买到的价格又不行。总之不是好事。

4 ……有共同之处。情况类似。都不行。难道是日本房价整体要跌？值得关注。保持观察吧。

5 你这连续问了好多次拍卖，包括自己持有。全都难赚钱。看来日本房价出问题的可能性不小啊。再观察吧。当然也有可能是个例巧合。但是这么多次都这样，我看日本整体房价因素的原因可能性不小。

她当天说：收到，谢谢先生 东京公寓的价格据说比泡沫期还高，2015年銀行实施低金利后房价一路上升，……

这两例也是个例。但是这么多次日本房产投资咨询，包括持有和购买，包括从房东手里买和拍卖买，地点也不止福冈。结论全都是亏钱。我认为很有可能不是个例，而是日本整体房价的原因。

有这种可能性：日本整体房价会下跌，而且可能幅度不小。

简而言之，日本房产投资，风险巨大，需要格外谨慎了。当然，哪里的房产投资都需要谨慎。但是日本风险可能更大。

                                            河西先生

                                          2022.03.09 

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