文551，周易卦例180。上文讲了故事，此文讲卦例和道理。

这是和房产有关的第40篇文章。

这位朋友在日本想买房投资，已经很久了。之前问过十次，都不太好，一直没买。之前的大部分以前讲过。这是第十一次，地点在长崎县长崎市。

这次又是拍卖房。说明下，日本的法拍房没有腾房的问题，这是背景。

地点在长崎市。土地地面积106平方米，建築面积326平方米，共10个房间，现在出租6个房间加停车位，6个房间的月总租金27.4万（上次发了文章后，她更正：是7个房间），一楼停车场租金6.5万，月租金总收入33.9万日币（今天汇率人民币大致1.7万），在商业区，剩下的房间做民宿也有需求。

她想出3990万日（大致203.5万人民币）元参拍。

说明下，拍卖有多种方式。我们平常最常见的是增价拍卖，大家竞价，谁最高谁得。还有一种是招标式拍卖。参拍者各自书面报价。只知道自己的价格，不知道别人的价格。价高者得。最后公布结果，大家只知道最高价是多少和自己有无中标。

这个房子是招标式拍卖。

2022年11月，她问：我投资3990万日币买长崎县长崎市XXXX房子可以赚钱吗？于壬寅年辛亥月甲戌日己巳时问得火山旅静卦。

看到这卦，我询问了一个问题。问：你最近要回国？她答：打算明年初或春天。

分析：

1 很遗憾，这是“仿佛有钱赚，实际上没有钱赚”的情况。

2 就算一开始赚，后面也是容易亏的，最后结果是亏的。不宜参与。直接排除吧。

3好消息是，比你之前的要好一些了，至少仿佛中有钱赚了。这算是好的迹象。可能后面会找到合适的房子了。

4 火山旅有外出、旅行之意。所以我问你啥时候回国。可能说的这个事。但是也不一定和这有关，也不能牵强附会到回国这事上。

5 有情况、进展和结果了请及时反馈。

​                 河西先生

                 2022.11.17

整体我的看法是：不要买了。

2022年12月初，她说：先生好，前几天问的拍卖房，因为地点看的满意，就想3500万日币试试，结果拍到了。正常的话这价格拍到的机率几乎沒有，我就奇怪又看了鉴定师的评价，才发现原来北面的土地跟隔壁家没划清界线，评价书我看了至少10遍这段文字既然沒看到。真的奇怪。

我：上次我的看法是难赚钱，比之前的好一些，但是还是不容易赚钱。你这买的价格便宜几百万日元，也算好。当初问的是3990万日元，大致是人民币204万。现在是3500万日元买的，大致181万人民币左右。少了二十多万人民币，也许要好一些的。

至于你说北边土地和邻居家没划清界限，“评价书我看了至少10遍这段文字既然沒看到”，人难免有不在状态，疏忽的时候。可能你当时就不在状态吧。所以问 很有意义，你虽然没看到这个信息，但是我分析上的信息是全包的。

不过你现在已经买了，那就按照买了的计划来安排吧。

她：还好有先生可以问，不然真的要买亏了，这价格能买到真的开心，长崎是丘陵地，平地少这房子市场上出售的话要4500左右了。

我：挺好，问一下，省了20万也不错。

她：辛苦了可不是 ，省了20万，太值了。

我：虽然说明书没看清楚，但是省了20万也是好事。

她：如果看清了 估计我会拍底会拍不到。

前几天（上次发文章后），她说：后来找到原房东了，是出租了7个房间，还是3个要裝修下，如果租满了，15%左右吧，70多岁的老太太，这房子贷30年款，刚刚把房贷还清，就被拍卖了（别处欠钱，这个房子是强制拍卖）。我看她可怜，1、2月的房租给她了。

算个账，共10个房间，现在出租7个房间（上文说6个，后来她更正是7个）加停车位，月租金总收入33.9万日币（人民币大致1.7万）。剩下四间房先不管。现有的租金一年是406.8万日元。购买价是3500万。租金年回报率是11.6%。另外还有3个房间空着，如果租出去，回报率可能更高。当然，日本可能还有房产税这事。

现在年回报率是11.6%，她说如果租满，年回报率在15%左右。国内我看很多住房年租金回报率基本上是1.5%-2.5%之间。这个对比区别还是很大啊。

卦理：

问房产投资亏赚，自然以财为用。

此卦火山旅，有外出旅行之意。所以我问她是否计划回国。她说明年初或春天。这也是符合的。但是这可能是附属信息，和所问问题关系不大。顺便问问。

辰土子孙持世，本来好，但是在亥月衰弱，或曰休囚，又逢戌日冲之。冲动冲破先不论。再看，申酉妻财落空。问长期投资，财落空则容易是真空，容易是镜中月水中花，看似有，其实没有。再回头看辰土在亥月被冲，我的经验，这多半也是破了。所以我说：“这是“仿佛有钱赚，实际上没有钱赚”的情况。”

这里有一个理论上的争议。这种在月衰弱，在日逢冲。理论上有两种看法。一为暗动，一为日破。

古书云：爻遇日冲为暗动，休囚而遇日冲，为日破。

野鹤老人又云：旺相者冲之不散，有气者冲之不散。休囚者间有冲散，亦千百中之一二。何故也？神兆机于动，动必有因，虽则今日受制，后逢值日而不散。

野鹤老人讲的自然好。但也不是一点瑕疵都没有。一切以现实事实为准。

现实告诉我的真理是：休囚而遇日冲。并不是“间有冲散，亦千百中之一二。”冲散（冲破）的概率很大，甚至可能超过一半。整体并无确定规律。但分类别，则有规律。

如果是别的类别，可以是暗动而不散（破）。比如问时间，如感情何时谈，多数是野鹤老人说的“神兆机于动，动必有因，虽则今日受制，后逢值日而不散。”简而言之，是待时而成。

但投资类，休囚而遇日冲，我遇到很多次。有规律，大多亏钱，少数赚钱。另，少数赚钱的难度也很大。又，少数赚钱的大多数符合待时而成的规律。

从现实反推，估计野鹤老人遇到的此种情况多数并非投资求财类。可能多为别的类别，比如问时间类。所以他才做出如此结论。

总结：他的理论可以说是对的，但要在合适的适用范围内。在范围外，则另有规律。

此例是投资类，所以赚钱的概率并没有想象中那么大。加上妻财落空，更难。投资要谨慎，要把握确定性机会。从这个角度出发，我做出了回避的结论。

她后来降低了500万日元拍，拍到了。省了500万日元，大致25万人民币。这也是好事。买得便宜就更容易赚。但是她也说了拍到了感觉奇怪，再看评价书，发现北边土地和隔壁家没划清界限。她说：“评价书我看了至少10遍这段文字既然沒看到。真的奇怪”以及“如果看清了 估计我会拍底会拍不到。”

这个界限没画清确实是个隐患。看10遍都没看到。这说明不在状态。人难免有不在状态，疏忽大意，犯低级错误的时候。我们要做的是，养成严谨的工作习惯，保持严谨的工作态度。尽量减少因为状态不佳而带来的低级错误。但是一旦发生，也只能接受。

虽然她没看到这个信息，但是卦上的信息是全面的。所以我才会持有回避的看法。

不过既然已经买了。那就应该持有乐观的看法。乐观的看法是：第一价格便宜了20多万，就更容易赚。第二，这里也可以是冲动，待时而成。一则在辰年填实，二则在酉年合辰，同时酉金不空。所以赚钱在辰酉年。最近的辰年是2024年，最近的酉年是2029年。希望她在这两年赚钱。

她说“我看她可怜，1、2月的房租给她了”。两个月的租金是67.8万日元，大致人民币3.5万。这说明她是一个大气、不斤斤计较、有同情心的人。一般这样的人也更容易赚钱。

如果全租出去，年回报率15%左右。如果一直保持这个收益率，到2029年刚好7年，刚好回本。房价只要不大跌，也是赚钱的。

回头说。这个15%的回报率看起来赚钱都这么难。国内的1.5%到2.5%的回报率值得思考啊。

总之，希望她赚钱，最大机会在2024年和2029年。

                                           河西先生

                                          2023.03.16