San Carlos 有个专门的 Amnesty program ，针对没有 permit 的 ADU。按照上面的建议，我们先找了一个华人建筑师来看。Architect Review: $200. 因为我家后院有坡地，她说恐怕做不了，房子本身的面积已经超过了 FAR 的上限。不过她还是告诉了我内部很多要改的地方。又过了一个星期，她正好去 city hall 办事，帮我问了一下，那边说不需要开邻居的听证会，因为 structure 早就在那里了。于是进行下一步，找 building department officer 来看房子。

Building dept 的人看过后提了很多条意见，比如原来的大门拉开只有 32 寸要换成 36 寸的，卧室的窗户只能开一半，要改成全开的, 满足逃生的要求。他给了我一份非常详细的清单，我拿着这个单子满世界找 licensed contractor 。打了无数电话之后，只有一个来估价的，因为工程只有两三万。我找了东湾没有执照的华人师傅，便宜一千。我当然无脑跟有执照的老美签了合同。

推荐一下我用的老美 Louis，有自己的施工队，队员基本是墨墨。幸亏没找无照的师傅，我朋友弄的 owner as builder ，每次跟 city 打交道都要她亲自出马。Louis 给我画了图纸，去 city hall 交申请。Building dept 拖了一个月后回复，要我先申请 planning dept design review 。这个 planning review 其实是走过场，但是又拖了三周，交了快四百大洋的申请费。另外还要去 Redwood City Sequoia Union High School District 交钱，按一呎三块多的价钱。这些跑腿的活都是 Louis 做了。

等 planning review 下来以后，building dept 也加快了速度，把 building permit 给了我。申请费 $3500 多。Louis 帮我把 main electrical panel upgrade 也一起做了，价格很美好。我之前换 sub panel，找的版上推荐的师傅，一个收 $1200，一个收 $1500。换 main panel 他俩的报价分别是 $5300 和 $4000 包括 permit 的钱。Louis 只收我 $2500，包过 inspection，permit $383 另外算。Building department 验收过，permit final 了。这个周末等 Louis 给我账单。他是工程做一半收一半的钱，通过 city inspection 之后收尾款。

Architect review 后我其实是绝望的，因为厨房的层高不够 （厨房 6‘7“，最低要求 6’8”），洗手间的马桶到侧面的墙有一边不到 15“。Building dept 的人非常善解人意，跟我说只要把其他问题改好，这两处可以不计较。

现在有了 permit，我可以放心的找房客。San Mateo County Assessor 那里据说还要重新算税基，就是把增值的部分加到买价里。in-law unit 不算在房子的 living space 里面，而是做为 secondary dwelling unit 另外计算。实战中，最近刚 pending 的两个房子在 MSL listing 里是写在总面积里的，我问 listing agent total space 为什么跟 county record 不一致，agent 说反正有 permit，是合法的建筑。

给私信问我 contractor 的 mm, 我顺便说一下，Louis 住在 Belmont，他只做半岛和城里的改建和加建，从 South San Francisco / San Bruno 到 Mountain View 这一带，再远他就不去了。

[url=http://rd2.huaren4us.com/huaren.php?hrtopic_id=2272016&hrurl=https%3a%2f%2fwww.redfin.com%2fCA%2fSan-Carlos%2f109-Brook-St-94070%2fhome%2f1341113]https://www.redfin.com/CA/San-Carlos/109-Brook-St-94070/home/1341113[/url] 这是去年卖的一个房子，我去看了，在 main living area 旁边有个独立的小房子，里面的洗手间和卧室是合法的加建，厨房没有 permit。当时 listing agent 说可以租到 $2000 左右。按照 county record 只有 1030 呎 2 bed 1 bath，listing 写的是 1618 呎 2bed 3 baths。

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2272016&postid=77051302#77051302]15楼xxlyjsw的帖子[/url] 不一定有 permit。我们当时看了 Belmont 和 San Carlos ，好象至少一半的所谓 bonus room 都没有 permit 。你可以 open house 直接问 listing agent 。

这是最近刚成交的一个带 ADU 的房子, MLS Listing: 3 beds 2 baths 1830 sqft; County record: 2 bed 1 bath 1230 sqft [url=http://rd2.huaren4us.com/huaren.php?hrtopic_id=2272016&hrurl=https%3a%2f%2fwww.redfin.com%2fCA%2fSan-Carlos%2f1968-San-Carlos-Ave-94070%2fhome%2f1632828]https://www.redfin.com/CA/San-Carlos/1968-San-Carlos-Ave-94070/home/1632828[/url]

Louis 的联系方式都发了。他后来还帮我在车库建了 laundry room ，一直合作很愉快。 去年 Louis 帮我朋友在 San Carlos 加建了将近 500 sq ft，（500 sq ft 以上学区要另外收钱，500 sq ft 以下不收），顺利通过了 city inspection。 施工当中发现额外的问题（比如她家后院有个排水的 sump pump，她自己都不知道）加收钱，其他的没有另外多收，朋友非常满意。

老房子换掉了所有的窗户，当时找了几个公司报价，总结一下经验：

1. 有执照的公司，不一定买了 worker's compensation，如果有工伤事故，房主有责任的。网上可以查到 license information，举例如下：

[table=98%]

Entity

Sole Ownership

This license is current and active.
This license is exempt from having workers compensation insurance; they certified that they have no employees at this time.

2. 有的不管申请 permit ，要求我们自己申请，或者另外加 $300。
3. 有的窗户的 warranty 跟人，房子卖掉以后新的 owner 不享受 warranty。我后来选的是卖房一个月之内可以免费 transfer warranty.
4. 有的窗户品牌 warranty 包括玻璃打破的 coverage，有的品牌要另外购买。

Louis 帮我朋友加盖了 400多尺的房子，朋友挺满意。可是她最近推荐给别人，都说 Louis 的报价不是很 competitive，MM 还是另外找人吧。之前我把 Louis 的联系方式给了不少人，没有其他的反馈。