现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。现金流指的是投资房的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每个单元每月现金流不能少于 $100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这些现金流盈余看似不多，涓涓之水，能汇成大河。每添一处物业，您的现金流就越多，购入下一物业的速度就越快，获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的现金流，这好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下月初它又自动鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？

积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因为，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个月都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线，所以将其归结为第一重魔力！

现金流与很多因素有关，包括杠杆使用程度，区域等。全款买房肯定能保证获取正向的现金流，因为您没有贷款，无需每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是充分利用杠杆的力量以后，依然能够每月有盈余的情况。另外，好学区好地段的好房子现金流差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部地区现金流好。通常，现金流和自然升值对立的，您作为投资者，得权衡利弊，更加自己的投资偏好和风险承受能力，进行选择。

房地产投资的第二重魔力为自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本原因是通货膨胀。通俗的说，既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，其上涨绝对数量更大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入 （20 x 150,000 x .0317 = $95100），看似不多，也足以让您走出办公室，周游世界去了！想远一些，假设经过十几二十年的努力，您积累了 100 套这样的出租房，按平均通胀率，一年的自然增值就达到 100 x 150,000 x .0317 = $475,500，让您一脚跨入 [url=http://blog.al.com/wire/2014/05/who_are_the_1_percent_irs_data.html]美国 Top 1% 行列[/url] 。相比之下，100名美国人中43为[url=http://caffertyfile.blogs.cnn.com/2010/03/09/cafferty-43-have-less-than-10000-saved-for-retirement/]退休账户不足 $10,000 美元。[/url]他们没有想过房地产的魔力吗？

增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者 HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是您的朋友。

房地产的第三重魔力是租客偿贷 (The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的一切开支均由房客支付。我这里讲的租客偿贷款，不是通常所说的以租养房。它具体指的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润，而偿还的本金的部分才是您自己的利润 。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低您的征税基础。

购买投资房的绝大部分款项为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也有赚 ——您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部分的利润用户购入更多物业，而所欠贷款仍然由未来租客帮您偿还，如此往复！这也是为什么清崎在《穷爸爸、富爸爸》书中反复强调要购入资产（及资产和负债的真实区别）。此外，重新贷款 (refinance) 拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable event) ，无需交税。仅此一点，就让 401K 退休基金无法望其项背。