就是在控制风险的情况下贷款倒腾房子。

结合自己的经验和观察周围朋友的成功，基本上普通工薪阶层发大财甚至财务自由都是靠折腾房子，普通工薪靠定投大盘只能赚点小钱，想发大财甚至财务自由基本不太可能，不过省心那确实。 从2004年至今的20年间，sp500 定投的平均年化收益率是11.6%, 二十年增长到原来的6.2倍. 从2014年至今的10年间，sp500 定投的平均年化收益率是13.5%；十年增长到原来的3.2倍。投资股市一般人都不会用杠杆，因为长期在股市用高杠杆风险太大，迟早被wipeout。sp500 这个回报率跟我所在的miami single family home 涨幅相当，chapgpt 搜出来的miami single family home 20 年涨到原来的5.5 倍，10 年涨到原来的2.5 倍。 但房市毕竟比较稳妥，买房一个最大好处是可以上杠杆，一般投资房很多人都是首付25%，那就是4 倍杠杆， 如果算上杠杆，20 年下来增长了18 倍，跟sp500 二十年增长5.2 倍比起来，优势很大，回报率高了3 倍。

想想也是，这个世界上哪有这么简单的事，定投一个东西，几十年不动然后就赚大钱甚至财务自由，世界上哪有这么简单的事？

靠炒股来实现财务自由的我认识的几百个人里就只一个，但那个人是投个股，不是买大盘。他是真的懂财务知识，很有耐心，买了很多年不动，他跟我说要买生活中用的上的，对生活有重大影响的，记得tesla 刚出来是他就急着买了一辆tesla 出来开，开始我没搞懂，后来发现他是买telsa 股票时想体验tesla 车怎么样。

另外美国那些比较破的房子往往很便宜，因为一般老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾；如果你用很便宜的价格买下来，知道怎么样用省钱的方式装修的话，这个也是很大的一个升值. 利率低的时候有很多人flip house 也就是这个道理。 房市好处是进入门槛相对较低，自己可以现场看，可以比较，可控。 如果房子挑的好，贷款买破房子装修后出租个10 年，回报率比定投sp500 高个5-8倍并不难实现。股市里挑个便宜股票，hold 10 年回报率比定投sp500 高个5-8倍，这个对一般人还是太难了，因为不可控的因素太多。

至于其他的发财致富的路子比如创业 (败家第一位, 超过黄赌毒），买比特币都是小概率，并且风险比倒腾房子也大多了。

不过贷款投资房子确实要做好风险控制，比喻成立几家llc，几套房子分别放几家不同llc。月供不要超过收入的1/3或者最多40%，租客租一定比例给section 8 的租客，尽量买小房子，不要买太大的房子，除了投资房子外，其他容易变现的投资比如股市里最好也有点钱，手上也要放一些现金等等。

above all，老中喜欢投资房子是对的，中国人毕竟聪明，很多人算过。

没多少经验的，先搞房子比较稳妥。但操心，低效是肯定的。但股市操作的好，肯定比房子赚钱容易，多，快。这个任何人也不能否认。

除了中国，加州外，在过去20年的房子，真不太行。中西部40多个州，几十年没什么大涨价，也就疫情前情跳了一次，还是因为印钱印多了，不是真增值。将来的加州不知道如何维持，估计印钱就能行。但将来中国20年里二线以下城市的房价，感觉眼看着要打5折。